2054號公告的出臺，無疑是物業公司的一個福音，文件明確“提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅。”

　　文件內容簡單，但卻字字珠璣，實務操作中差額征稅如何賬務處理？如何開具發票？如何填制申報表進行納稅申報？成為困擾財務人員的難題。本文通過對相關財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業務的財稅處理，讓財務人員不再困惑。

　　（一）政策依據：財會[2016]22號 財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知

　　（二）賬務核算：

　　根據以上關于增值稅會計處理的規定，物業公司轉售水電費的賬務處理建議如下:

　　1、物業公司支付水費后，根據自來水公司開具發票金額:

　　借:主營業務成本-水費成本

　　貸:銀行存款或預付賬款

　　2、計算可以抵減的增值稅稅額

　　借：應交稅費--簡易計稅 【發票金額/（1+3）*3】

　　貸：主營業務成本-水費成本【發票金額/（1+3）*3】

　　3、向業主收水費時:

　　借:銀行存款或現金

　　貸:主營業務收入--水費收入

　　貸:應交稅費--簡易計稅

　　4、繳納增值稅時:

　　借:應交稅費--簡易計稅

　　貸:銀行存款

　　需要提醒的是，應繳納的增值稅額為：（向業主收取的自來水水費，扣除物業公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額）*3，即為上述分錄3應交稅費-簡易計稅的貸方數減去分錄2中應交稅費-簡易計稅借方數的差額。

　　差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發票或以省級以上(含省級政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。如果是上述增值稅發票不一定要增值稅專票，增值稅普通發票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通發票。

　　提供物業服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發票或增值稅專用發票。因此，物業公司轉售水電費，可全額開具增值稅專用發票或者普通發票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

　　政策依據：江西國稅及寧波國稅關于營改增政策問題解答。

　　提供物業服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發票或增值稅專用發票。

　　多余小規模納稅人填表相對比較簡單，即將轉售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應稅行為(3征收率)扣除額計算”相應欄次，同時填入“應稅行為(3征收率)計稅銷售額”相應欄次。

　　但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現，不知道如何填寫？因此各地的稅務部門采取了變通的方式即在申報時，即將轉售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。

　　因此，物業公司如果是一般納稅人，轉售水電費正確的申報表填寫如下：

　　第一步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務、不動產和無形資產扣除項目明細)》表。填第6行"3征收率的項目"對應的3、4、5、6列。如下表：

　　第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》。填該表的第12行"3征收率的服務、不動產和無形資產"對應的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：

　　第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數”列的以下行次：

　　1、第5行 “(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》9列不含稅銷售額填寫。

　　2、第21行“簡易計稅辦法計算的應納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》14列稅額欄填寫。

　　3、第24行“應納稅額合計”。

　　【例子】鴻昌物業管理有限責任公司為增值稅一般納稅人，轉售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，2020年7月向業主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業主自來水水費82.40萬元，收取法人業主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元。

　　【解析】

　　1、稅額計算：

　　增值稅應納稅額=(103萬-92.70萬)/(1+3)×3=0.30萬元。

　　2、發票開具

　　物業管理服務的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規定差額部分不能開專票，因此物業公司可以全額開發票給客戶，對于自然人業主只能開具增值稅普通發票，金額為82.40萬元，對于法人業主，可以開具增值稅專用發票,金額為20.60萬元。

　　3、申報表填報

　　(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》

　　物業選擇適用3征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業務均填列在第6欄。

　　①第1列“本期服務不動產和無形資產價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務、不動產和無形資產價稅合計額1,030,000元。

　　②第2列 “期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。

　　③第3列“本期發生額”：填寫本期產生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。

　　④第5列“本期實際扣除金額”： 填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。

　　⑤第6列 “期末余額”：填寫服務、不動產和無形資產扣除項目本期期末結存的金額。本列=第4列-第5列=0。

　　填寫完的附表三如下表：

　　(2) 填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》

　　①將開具專用發票的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用發票”項下的1、2列。將開具普通發票的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用發票”項下的3、4列。

　　②12欄第9列 “銷售額”應為1,000,000元，12欄第10列 “銷項(應納)稅額”為30,000元,12欄第11列 “價稅合計”為1,030,000元。

　　③第12欄12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”應為可差額扣除的927,000 元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數據填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應納稅額分別為103,000元、3,000元。

　　填寫完的附表一如下：

　　(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)

　　將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數”均填列“3,000元”。

　　焦點財稅（胡嵐）

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