房地產開發(fā)企業(yè)涉及多個行業(yè)，房屋開發(fā)完成后，滿足一定的條件，需要向主管稅務機關繳納相關稅費。“營改增”之后，之前繳納營業(yè)稅的房地產開發(fā)企業(yè)需要繳納增值稅。房屋銷售之后，需要根據開發(fā)產品的增值額繳納土地增值稅。預收房款土地增值稅會計分錄應該怎么做？

　　預收房款土地增值稅會計分錄

　　由于房地產開發(fā)行業(yè)的特殊性，在房屋開發(fā)過程中企業(yè)先獲得對客戶的預售款，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”會計處理主要涉及以下幾個方面的內容：預繳土地增值稅的核算、計提和預提土地增值稅的核算、匯算清繳土地增值稅的核算。

　　房地產企業(yè)收到預收款項時，不能確認收入，會計分錄：

　　借：銀行存款

　　貸：預收賬款

　　對于預收款，需要預繳土地增值稅，預繳稅款時

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　此時，由于收入未能確認，不能將預繳的稅金計入當期損益。

　　預收款項確認為收入時

　　借：預收賬款

　　貸：主營業(yè)務收入

　　同時，對已繳納的稅金，計提土地增值稅并計入當期損益

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　土地增值稅是取得預收款時先預繳稅金，清算時再匯算清繳、多退少補。根據權責發(fā)生制原則和收入與費用配比原則，企業(yè)還需要預提一定金額的土地增值稅，以避免低估費用和負債、高估利潤。

　　預提該部分稅金時

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：其他應付款——預提土地增值稅

　　（此處不宜貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，因為從稅法角度講，納稅義務還沒有發(fā)生，計入應交稅費易引起誤解。）

　　在這里，計提是根據預繳的稅款提取的土地增值稅，預提是對超過預繳稅款部分提取的土地增值稅，實務中計提與預提往往混用。

　　匯算清繳土地增值稅的核算

　　匯算清繳土地增值稅時，如果總稅款大于計提和預提數，則對于其差額

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　同時

　　借：其他應付款——預提土地增值稅

　　貸記“應交稅費——應交土地增值稅

　　如果總稅款小于計提和預提數，則對于其差額

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　貸：營業(yè)外收入

　　同時

　　借：其他應付款——預提土地增值稅

　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　實際補交稅款時

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　確認遞延所得稅資產

　　房地產企業(yè)預提土地增值稅后計入其他應付款，但在當年計征所得稅時不允許稅前扣除，這就造成了其他應付款賬面價值與計稅基礎的不一致，形成可抵扣暫時性差異，從而需要確認相應的遞延所得稅資產。此時，會計處理為：

　　借：遞延所得稅資產

　　貸：所得稅費用——遞延所得稅費用

　　預收房款土地增值稅會計分錄應該怎么做？房地產企業(yè)收到預收款項時，不能確認收入，會計分錄，借記銀行存款，貸記預收賬款。對于預收款，需要預繳土地增值稅，預繳稅款時，借記應交稅費——應交土地增值稅，貸記銀行存款。此時，由于收入未能確認，不能將預繳的稅金計入當期損益。