企業(yè)A是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2012年收業(yè)主物業(yè)費(fèi)，同時(shí)收自來(lái)水費(fèi)。自來(lái)水公司繳納的自來(lái)水費(fèi)總價(jià)為103萬(wàn)元，自來(lái)水公司開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票注明稅額為3萬(wàn)元，認(rèn)證一致。因?yàn)槠髽I(yè)A沒(méi)有實(shí)行一戶一表，所以自來(lái)水的費(fèi)用是按照每個(gè)業(yè)主房間的建筑面積分?jǐn)偟�。收取業(yè)主自來(lái)水費(fèi)的價(jià)格包含了為業(yè)主繳納水費(fèi)的服務(wù)費(fèi)，共計(jì)10萬(wàn)元。

個(gè)案分析

一是營(yíng)改增后物業(yè)管理服務(wù)自來(lái)水收費(fèi)的稅率差異。

營(yíng)改增后，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人將代業(yè)主向自來(lái)水公司繳納自來(lái)水費(fèi)作為轉(zhuǎn)賣，導(dǎo)致稅率差的問(wèn)題。自產(chǎn)自來(lái)水可在擇簡(jiǎn)，輕松納稅并開(kāi)具3增值稅專用發(fā)票；物業(yè)管理服務(wù)納稅人向業(yè)主收取自來(lái)水費(fèi)，不符合自產(chǎn)條件，只能選擇13檔稅率征收增值稅。

二，地方政策解決方案的不足

此前，為解決物業(yè)管理服務(wù)水費(fèi)稅率差的問(wèn)題，不少地區(qū)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)納稅人轉(zhuǎn)售給業(yè)主的自來(lái)水費(fèi)可選擇3的稅率。但稅收理論存在漏洞，選擇3個(gè)簡(jiǎn)易計(jì)稅即可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，違背了簡(jiǎn)易計(jì)稅使用的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣的原則；同時(shí)，提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，雖然不能抵扣自來(lái)水進(jìn)項(xiàng)稅(對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，其他電費(fèi)、取暖費(fèi)也存在同樣的問(wèn)題)，但仍存在增值稅按3的稅率增加稅負(fù)的問(wèn)題。

第三，采取差別征稅的簡(jiǎn)單稅收政策。

8月，《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》(2054號(hào)公告，以下簡(jiǎn)稱54號(hào)公告)發(fā)布。

“納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向服務(wù)對(duì)象收取自來(lái)水費(fèi)，銷售額為扣除其繳納的自來(lái)水費(fèi)后的余額。增值稅按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率為3”計(jì)算繳納。

54號(hào)公告采用差額征稅和擇簡(jiǎn)易稅的方法，解決了簡(jiǎn)易征稅不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的原則性問(wèn)題，以及自來(lái)水稅率差異造成的物業(yè)管理納稅人的稅負(fù)問(wèn)題，以及提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人的稅負(fù)問(wèn)題。

注意，進(jìn)項(xiàng)稅不能按照差額征稅的簡(jiǎn)單方法抵扣。

四是除自來(lái)水費(fèi)外，小規(guī)模納稅人仍存在稅負(fù)增加的問(wèn)題。

54號(hào)公告只規(guī)定自來(lái)水收費(fèi)實(shí)行差別化征稅，這意味著其他收費(fèi)如電費(fèi)、取暖費(fèi)不能采取同樣的政策。轉(zhuǎn)賣時(shí)，購(gòu)買時(shí)扣除電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅17或取暖費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅13，出售時(shí)按相同稅率征收增值稅。因此，對(duì)于提供物業(yè)管理服務(wù)的普通納稅人來(lái)說(shuō)，不存在自來(lái)水以外的電費(fèi)、煤氣費(fèi)加稅的問(wèn)題。

對(duì)于提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，仍然存在進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣的問(wèn)題，但增值稅仍按3的稅率征收。即54號(hào)公告沒(méi)有解決小規(guī)模納稅人自來(lái)水以外的其他費(fèi)用稅負(fù)增加的問(wèn)題。

此外，我們不能忽視地方政策，例如，根據(jù)規(guī)定采購(gòu)處理上述問(wèn)題。購(gòu)買政策在營(yíng)改增之前就有了，也是正式有效的文件。

動(dòng)詞（verb的縮寫）如何開(kāi)具發(fā)票

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人選擇差額征稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，54號(hào)公告沒(méi)有規(guī)定抵扣部分不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，因此不應(yīng)該屬于20號(hào)23號(hào)公告規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅方法繳納增值稅，不得開(kāi)具全額增值稅發(fā)票”的情形，新中國(guó)規(guī)定不得采用差額開(kāi)票功能，業(yè)主可以在dif前抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

借方：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100。

應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)3[103(1 3)3]

貸款：銀行存款103

2.收集業(yè)主的自來(lái)水需要時(shí)間：

借方：現(xiàn)金或銀行存款113(103 10)

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100 [113 (113)]

應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)13 [113 (1 13) 13]

3.結(jié)轉(zhuǎn)增值稅：

借方：應(yīng)交稅費(fèi)和應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出增值稅)10

貸項(xiàng)：應(yīng)交稅金但未交增值稅10

企業(yè)A應(yīng)繳納的增值稅=13-3=10萬(wàn)元。

(二)根據(jù)53號(hào)公告實(shí)行差額征稅和簡(jiǎn)易征稅政策。

根據(jù)53號(hào)公告，不能采取差額征稅和簡(jiǎn)易征稅的方法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

企業(yè)A的會(huì)計(jì)處理：

1.向供水公司繳納水費(fèi)時(shí)：

借方：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100。

不含增值稅的應(yīng)納稅額3 [103 (1 3) 3]

貸款：銀行存款103

說(shuō)明該分錄中的3萬(wàn)元并非自來(lái)水公司開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅，而是自來(lái)水費(fèi)扣除103萬(wàn)元計(jì)算出的可抵扣增值稅=103(1 ^ 3)3=3萬(wàn)元。因?yàn)閾窈?jiǎn)容易征稅，所以不應(yīng)該計(jì)入應(yīng)交稅金和應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅由營(yíng)業(yè)稅增加抵消)。

2.收集業(yè)主的自來(lái)水需要時(shí)間：

借：現(xiàn)金或銀行存款113

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入https://www.zhucesz.com/[113(13)]

https://www.zhucesz.com/[113(1/3)3]表示應(yīng)納稅但未繳納增值稅。

企業(yè)A應(yīng)繳納的增值稅=https://www.zhucesz.com/(113-103)(1 ^ 3)3=https://www.zhucesz.com/千元。

3.自來(lái)水增值稅專用發(fā)票已認(rèn)證的，進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出：

借：應(yīng)交稅費(fèi)，應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)3

貸：應(yīng)交稅費(fèi)和應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅)3

說(shuō)明：如果繳納的自來(lái)水費(fèi)大于業(yè)主收取的自來(lái)水費(fèi)，仍按上述分錄進(jìn)行核算，借方余額出現(xiàn)在“應(yīng)交增值稅”科目，可以沖減以后因自來(lái)水稅費(fèi)產(chǎn)生的正差額。但是借方余額可以用來(lái)抵扣其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅嗎？54號(hào)公告不明確。個(gè)人認(rèn)為可以抵消其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅。如果明確不能沖減以后其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅，可以在未繳增值稅下增加明細(xì)科目，沖減后期產(chǎn)生的自來(lái)水費(fèi)正差額。

(三)根據(jù)采購(gòu)政策。

對(duì)于提供物業(yè)管理服務(wù)收取水電費(fèi)的納稅人，地方政策中有規(guī)定，視同代購(gòu)。比如給業(yè)主開(kāi)具的水電發(fā)票，在沒(méi)有提前付款的情況下交給業(yè)主，可以作為采購(gòu)處理。

業(yè)主收取水電費(fèi)的服務(wù)費(fèi)，按經(jīng)紀(jì)服務(wù)征收增值稅。

根據(jù)采購(gòu)政策，會(huì)計(jì)處理如下：

1.向供水公司繳納水費(fèi)時(shí)：

借：其他應(yīng)收款103

貸款：銀行存款103

2.收集業(yè)主的自來(lái)水需要時(shí)間：

借：現(xiàn)金或銀行存款113

貸：其他應(yīng)收款103

代表https://www.zhucesz.com/公用事業(yè)公司支付的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入[(113-103) (16)]

應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)https://www.zhucesz.com/[(113-103)(16)6]

企業(yè)應(yīng)繳納增值稅A=https://www.zhucesz.com/萬(wàn)元。